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土地について

印刷用ページを表示する 2017年4月4日掲載

評価のしくみ

 固定資産評価基準によって地目別に定められた評価方法により評価します。

課税地目

地目は、宅地・田・畑・雑種地などをいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地積

課税地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

評価額

評価額は、固定資産税評価基準によって、売買実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により算定します。宅地の評価額は、地価公示価格等の7割を目途に算定します。
評価替えについては、3年に1回の基準年度毎に実施されますが、地価の下落があり価格を据え置くことが適当でないときは、据え置き年度でも価格の修正を行います。

路線価

評価額の基礎となる路線価については、固定資産税課の窓口にお越しいただくか、財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にアクセスしていただければ閲覧できます。

      全国地価マップ

住宅用地及び特定市街化区域農地に対する課税標準の特例

 固定資産税・都市計画税の課税標準は、本来、評価額となるよう地方税法で定められています。これを本則課税標準額といいます。しかし、住宅用地及び特定市街化区域農地については、課税標準の特例が設けられており、次の表により計算された額が本則課税標準額となります。
 この住宅用地の課税標準額の特例は、200平方メートル以下の部分の小規模住宅用地と200平方メートルを超える部分の一般住宅用地とに区分されて適用されています。

<宅地の区分と課税標準額の特例>

区分

土地の利用状況

本則課税標準額

固定資産税

都市計画税

住宅用地

小規模住宅用地
(200平方メートル以下の部分)

住宅やアパート
等の敷地

 評価額 × 1/6
            (特例率)

評価額 × 1/3
           (特例率)

一般住宅用地
(200平方メートルを超える部分)

 評価額 × 1/3
            (特例率)

評価額 × 2/3
           (特例率)

非住宅用地

店舗、工場等の住宅
以外の敷地や空き地

評価額=本則課税標準額

※アパート・マンション等の場合は、<戸数 × 200平方メートル>部分が小規模住宅用地となります。

 

<特定市街化区域農地にかかる課税標準額の特例>

固定資産税

評価額 × 1/3 = 本則課税標準額

都市計画税

評価額 × 2/3 = 本則課税標準額

住宅用地の範囲

  • 住宅用地には、次の二つがあります。
    1. 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地…その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
    2. 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地…その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
  • 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
  • 特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
 

家屋

居住の割合

住宅用地の率

専用住宅全部

1.0

ハ以外の併用住宅1/4以上1/2未満

0.5

1/2以上

1.0

地上5階以上の耐火建築物
である併用住宅
1/4以上1/2未満

0.5

1/2以上3/4未満

0.75

3/4以上

1.0

土地の用途変更をした時など

 土地の利用状況を変更される場合は、住宅用地の認定の変更により土地の税額が変わる場合がございますので連絡してください。

(例:店舗から住宅に変更した時など)

平成29年度固定資産税・都市計画税(土地)の税額計算の仕組み

(例)宅地の税額の計算方法

宅地の区分の判定
小規模住宅用地、一般住宅用地、非住宅用地のどの区分に該当するのかを判定します。
 ↓
負担水準の算出
 
負担水準(%) = 平成28年度課税標準額 ÷ 平成29年度本則課税標準額 × 100
 
※ 「負担水準」とは、平成28年度の課税標準額が、平成29年度の本則課税標準額にどのくらい到達しているかという割合(%)をいいます。固定資産税・都市計画税各々別に計算します。なお、住宅用地の本則課税標準額は、評価額に特例率を乗じた額となります。
※ 今年度から新たに課税されることとなった土地や平成28年中に地目変更、分合筆、画地及び用途の変更等があった場合の平成28年度課税標準額は、その土地に類似する土地の平成28年度課税標準額に比準する額となります。

 ↓

課税標準額の算出
「負担水準」に応じて、平成29年度課税標準額を算出します。
 ↓
税額の算出
平成29年度の税額 = 平成29度課税標準額 × 税率(固定資産税1.4%、都市計画税0.3%)

<負担調整措置表>※平成29年度の場合

宅地の区分

負担水準

平成28年度課税標準額

小規模住宅用地
(一般住宅用地)

100%以上本則課税標準額
100%未満

平成28年度課税標準額 + 平成29年度本則課税標準額 × 5%
※1

非住宅用地

70%超本則課税標準額(評価額)の70%まで引き下げ
60%以上70%以下据え置き
60%未満平成28年度課税標準額 + 平成29年度本則課税標準額 × 5%
※2
※1…算出した額が、平成29年度本則課税標準額を上回る場合は平成29年度本則課税標準額、平成29年度本則課税標準額 × 20%を下回る場合は平成29年度本則課税標準額 × 20%とします。
※2…算出した額が、平成29年度本則課税標準額 × 60%を上回る場合は平成29年度本則課税標準額 × 60%、平成29年度本則課税標準額 × 20%を下回る場合は平成29年度本則課税標準額 × 20%とします。
※3…税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%となります。